基准地价如何确定

基准地价的确定通常遵循以下步骤和原则：

土地分等定级和均质地域划分

基准地价是按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地具有同样的市场价格的原理进行确定的。

土地使用价值优劣的土地条件和区位优劣，将城市土地划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别。

土地收益和价格依据

基准地价遵循“以土地分等定级和均质地域划分为基础，以土地收益和价格为依据”的原则。

在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价。

测算方法

基准地价的测算方法主要有三种：叠加法、剩余法和市场比较法。

叠加法：用土地的取得成本和土地开发费用加上政府收益得出土地价格。

剩余法：用房屋的售价，减去建筑成本、销售税费、开发商合理利润、投资利息等得出土地价格。

市场比较法：参考市场成交的地块，经过各种系数修正、标准化处理等，修正为同级别基准地价对应的价格，测算出土地价格。

因素修正体系

建立相应的因素修正体系，对土地价格进行修正，以反映不同土地的具体条件和市场情况。

定期修正和调整

各地已初步进入定期修正、调整基准地价的阶段，以反映土地市场的变化和土地价值的变动。

其他考虑因素

基准地价评估还需要考虑土地的位置和区域特征，如城市中心区域的土地价格通常高于郊区，交通便利、商业氛围浓厚、公共服务设施完善的区域则价格更高。

通过以上步骤和原则，可以较为准确地确定基准地价，为土地市场的交易、出让、转让、出租和抵押等提供基础价格依据。